Jaarlijks komen zeven- tot achtduizend sociale huurwoningen beschikbaar voor nieuwe verhuringen, maar de vraag is vele, vele malen groter. Corporaties leggen dagelijks aan woningzoekenden uit dat een ander voor gaat, hoe schrijnend hun situatie ook is. Karin Laglas verklaarde bij haar afscheid van Ymere dit voorjaar, dat dergelijke afwijzingen altijd pijn doen. “Recht door mijn hart ging de vraag van een woningzoekende of hij eerst verslaafd moest raken om dan via urgentie aan een woning te kunnen komen. Nee, dat went niet, die brieven. De onmacht dat je dan geen helpende hand kunt bieden omdat er zoveel woningzoekenden zijn.”
Grote woningnood
Hester van Buren, directeur/bestuurder van Rochdale, herkent die onmacht maar al te goed. “Ik word op straat aangesproken door ouders met vier kinderen die in een veel te klein huis wonen. Dat grijpt aan, dat went nooit.” Koen Westhoff, sinds vorig jaar directeur van de Alliantie regio Amsterdam/Almere, leerde bij zijn introductie in de stad dat de woningnood veel groter is, dan hij vooraf had bedacht. “Het gaat om meer dan die schrijnende gevallen. Alle mogelijke voor de stad zo belangrijke groepen ondervinden de gevolgen van ons woningtekort. Neem die aankomende verpleegkundige; zij komt gewoonweg de stad niet in.”
Soms kan een corporatie helpen, zegt Van Buren. “In stadsdeel Zuidoost worden we geconfronteerd met jonge vrouwen die vanwege zwangerschap hun opleiding niet afronden. Het is mooi dat we voor die meiden een viertal woningen beschikbaar kunnen stellen. Zo krijgen zij een kans om met begeleiding alsnog hun school af te maken. Dat doet iedereen binnen mijn corporatie goed.” Westhoff noemt dat het mooie van zijn werk. “Het klinkt misschien een beetje sentimenteel, maar het gaat erom dat we dichtbij mensen van betekenis zijn.”
Complexe aanloop
De Amsterdamse corporaties hebben in de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 de ambitieuze afspraak gemaakt de sociale woningvoorraad in die periode met drieduizend woningen te laten groeien; een toename van gemiddeld 750 woningen per jaar. Van groei is helaas nog geen sprake, vorig jaar is de sociale woningvoorraad nagenoeg gelijk gebleven. Westhoff spreekt over een complexe aanloopperiode. “In Amsterdam vergt nieuwbouw ontzettend veel tijd, terwijl corporaties vorig jaar wel woningen hebben verkocht en geliberaliseerd. Afstoten gaat makkelijker dan uitbreiden, maar wij gaan die afgesproken nieuwbouw de komende jaren wel realiseren.” Volgens Van Buren ondervindt haar corporatie nog steeds de gevolgen van het verleden. Haar corporatie heeft een ingrijpende sanering achter de rug. Ook eiste de economische crisis haar tol. “In die tijd hebben we noodgedwongen tal van posities teruggegeven. Nu draait de acquisitie weer volop, maar het duurt enkele jaren voordat de samenleving dat terugziet in een groeiende woningproductie. We zullen de afgesproken aantallen bouwen, en liever bouwt Rochdale nog veel meer. Ook in de regio.”
Nieuwbouw gaat vaak langzamer dan we met zijn allen zouden willen, zegt Van Buren. Zij verwijst naar de dringend noodzakelijke aanpak van de Lodewijk van Deysselbuurt in stadsdeel Nieuw-West samen met andere corporaties. “We willen daar niet alleen renoveren, maar ook slopen en verdichten. Dat zorgt voor betekenisvolle, maar ook omvangrijke, ingewikkelde participatietrajecten. We hebben bovendien te maken met veel regels, extra gemeentelijke eisen en tal van randvoorwaarden, bijvoorbeeld over bescherming van het stadsgezicht. Gezamenlijke planvorming neemt daardoor veel tijd, terwijl we allemaal het liefst gisteren al waren begonnen.”
Het lagere middensegment wordt niet door beleggers bediend en daarom willen wij dergelijke woningen bouwen.
Hester van Buren
Uniforme regels
Valt het proces van planontwikkeling en vergunningverlening te bekorten? Corporaties zouden, meent Westhoff, geholpen zijn met eenduidige regelgeving. “Elke gemeente stelt zijn eigen regels, bijvoorbeeld als het gaat om duurzaamheid. De eisen variëren ook nog eens. Ik wil niks af doen aan de verantwoordelijkheid van gemeenten, het streven van Amsterdam naar hoge woningkwaliteit in mooie buurten staat wat mij betreft niet ter discussie, maar uniforme regelgeving zou ons enorm helpen.” Ook verwacht hij per direct heil van een beter mandaat voor de ambtelijke organisatie. “Vergunningverlening gaat over ontzettend veel schijven. Er zijn altijd opinies die nadere aandacht of misschien om een heroverweging vragen. Maar de doorlooptijd kan volgens mij gehalveerd, zonder dat we afbreuk doen aan bevredigende bewonersparticipatie en de voorname rol van het bevoegd gezag.” Corporaties zouden een groter deel van dat proces ter hand kunnen nemen. Hij verwijst naar een succesvolle proef bij de gezamenlijke ontwikkeling van het Zeeburgereiland een paar jaar geleden. Toen bleek het, dankzij aanlevering van complete en goede informatie door de corporatie, mogelijk in zes dagen tijd een bouwvergunning te verkrijgen. “Dat is spectaculair. Die snelheid geeft voeding aan een bredere toepassing.”
Het gaat volgens Van Buren niet alleen om te trage processen. Het ontbreekt in Amsterdam aan voldoende, betaalbare bouwlocaties. “Bouwgrond is schaars. Het Grondbedrijf wil wat verdienen. Niet zelden zijn er claims voor een andere bestemming. Dat bij elkaar maakt het verkrijgen van betaalbare ontwikkellocaties tot een taaie aangelegenheid.”
Onvoldoende locaties
Gebrek aan locaties wreekt zich bij de bouw van meer tijdelijke woningen, merken zowel de Alliantie, als Rochdale. “Wij zijn allemaal bereid tijdelijke locaties te ontwikkelen. Door de steun van het Rijk zijn woningbouwprojecten voor een periode van vijftien jaar goed te doen. De Amsterdamse corporaties hebben de afgelopen tijd tientallen locaties voorgesteld, maar de gemeente maakt geen keuze. Zelf hebben we een voorstel gedaan voor woningen op de flanken van de A9. Daar heeft de gemeente dan weer geen capaciteit voor”, aldus Van Buren.
In zes dagen tijd een bouwvergunning verlenen. Die snelheid geeft voeding aan een bredere toepassing
Koen Westhoff
Ontwikkeling van tijdelijke woningbouwlocaties kan volgens beide bestuurders helpen de groeiende groep economisch daklozen een dak boven het hoofd te bieden, de uitstroom uit onder meer beschermde woonvormen te bespoedigen of om jonge statushouders een woonplek voor een goede start in de Nederlandse samenleving te geven. Jaarlijks stellen corporaties 1.800 reguliere woningen beschikbaar voor kwetsbare groepen, inclusief statushouders. Van Buren: “Dat vinden alle corporaties een goede afspraak. We halen dat aantal ook, maar feitelijk is dat aanbod onvoldoende. Veel kwetsbare mensen wachten te lang op uitstroom naar een eigen woonplek, een thuis. Intramurale voorzieningen zijn bovendien duur. Snelle uitbreiding van het aantal tijdelijke woningen zou ons en de mensen waar we het voor doen enorm helpen.”
Middensegment
Verder willen beide corporaties vaker huisvesting bieden aan de groep die niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, maar evenmin een heel dure huurwoning in de vrije sector of een dure koopwoning kan betalen. De Alliantie heeft vorig jaar als eerste Amsterdamse corporatie afspraken gemaakt met de gemeente over de bouw van eeuwigdurende middenhuur in Sloterdijk. Westhoff: “Wij willen dat op meer plekken doen. Middenhuur is een belangrijk middel om de doorstroming op gang te brengen. Dat geldt voor meerdere corporaties; we kunnen honderden woningen extra bouwen. Het is ontzettend jammer dat, terwijl het Rijk de markttoets tijdelijk heeft opgeschort, ook die bouwstroom niet wat sneller van de grond komt.”
Anne-Jo Visser (45) wordt de nieuwe directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Zij volgt Egbert de Vries op die sinds begin dit jaar wethouder is in Amsterdam. De nieuwe directeur treedt half augustus aan.
Visser is sinds 2017 programmadirecteur Energietransitie van de gemeente Utrecht. Zij is van huis uit sociaal geograaf en planoloog en heeft veel ervaring op het gebied van wonen en woningcorporaties. Visser is onder meer werkzaam geweest bij de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) en de opvolger daarvan, Platform31. Daar was zij programmamanager wonen en wijken.
De Vries gaf sinds 2014 – als opvolger van Hans van Harten, nu terug als interim-directeur – leiding aan de federatie. Daar speelde hij een belangrijke rol in de lobby tegen de Verhuurderheffing en gaf hij mede vorm aan de Prestatieafspraken met gemeente en huurders. Niet zelden sprak hij zich kritisch uit over de te geringe bouwproductie en het tekortschietende zorgbeleid in de gemeente Amsterdam.
De Vries gaf een
Op woensdag 09 december 2020 is Jeroen van der Veer na een ziekbed overleden. Als senior beleidsadviseur en onderzoeker was hij nauw betrokken bij de ontwikkeling van data over de Amsterdamse sociale woningvoorraad en bijvoorbeeld de samenstelling van het AFWC- Jaarbericht. Ook was hij betrokken bij alle grote onderzoeken, waaronder Wonen in Amsterdam. De digitale atlas van al het bezit van de woningcorporaties zou er zonder zijn enthousiasme niet zijn geweest. Hij werkte vanaf 1997 bij de federatie. Jeroen van der Veer is 56 jaar geworden.
Het Parool publiceerde een